THỦ TỤC VÀ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 2015

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH ĐÀ NẴNG
(Được chuyển đổi từ Trung tâm Tư vấn dịch vụ tài chính giá cả Đà Nẵng trực thuộc Sở Tài chính TP Đà Nẵng)
*****************************

THỦ TỤC CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN DỊCH VỤ
TƯ VẤN THẨM ĐỊNH GIÁ
Tất cả các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, lực lượng vũ trang và công dân (gọi tắt là khách hàng) có yêu cầu thẩm định giá đối với hàng hoá, tài sản (bao gồm bất động sản và động sản) phải thực hiện các yêu cầu sau:
1. Viết Giấy yêu cầu thẩm định giá và danh mục chi tiết các loại tài sản yêu cầu thẩm định giá theo mẫu quy định của Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng và nêu rõ mục đích thẩm định giá. (02bản)
2. Ký Hợp đồng tư vấn dịch vụ thẩm định giá (4bản) theo Mẫu quy định của Công ty.
3.Cung cấp các loại văn bản, giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu của tài sản và các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản.
Cụ thể:
a. Đối với tài sản là bất động sản (nhà, đất, ….)
– Trích lục bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có)
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đứng tên chủ sở hữu.
– Giấy phép xây dựng; bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công,…
– Các loại giấy tờ liên quan khác.
– Khách hàng bố trí thời gian để thẩm định hiện trạng.
Trường hợp chủ bất động sản có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có giấy tờ kèm theo để chứng minh.
b. Đối với tài sản là máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, …
Cung cấp các loại văn bản, giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu của tài sản. Gồm
– Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.
– Hóa đơn mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa; những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của vật tư, máy móc thiết bị, hàng hóa.
– Catalô, các thông số kinh tế – kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.
– Các tài liệu khác thể hiện các đặc điểm pháp lý hoặc kinh tế – kỹ thuật của tài sản.
– Danh mục tài sản cần thẩm định giá nêu rõ ký mã hiệu, chủng loại, các thông số kỹ thuật, công suất, quy cách, nơi sản xuất, năm sản xuất và số lượng của từng loại tài sản.
Riêng đối với phương tiện vận tải mục đích thẩm định giá để hạch toán, thể chấp, góp vốn, chuyển nhượng đơn vị phải bố trí thời gian thẩm định hiện trạng và phải cung cấp:
+ Giấy đăng ký phương tiện vận tải
+ Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ còn trong thời hạn cho phép lưu hành.
4. Giá dịch vụ tư vấn thẩm định giá:
Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; có quy định “Giá dịch vụ thẩm định giá được xác định theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá”. Do vậy Công ty sẽ thoả thuận với khách hàng là không vượt quá 0,5% trên giá trị tư vấn thẩm định của tài sản.
5. Về mức thu tạm ứng:
Khi ký kết Hợp đồng thẩm định giá, khách hàng phải nộp tạm ứng 65% tiền dịch vụ tư vấn thẩm định giá cho Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng để chi phí cho các hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công việc thẩm định.
6.Về thanh lý Hợp đồng tư vấn dịch vụ Thẩm định giá:
Khi kết thúc Hợp đồng, số tiền tạm ứng trên sẽ được tính trừ vào số tiền tư vấn dịch vụ thẩm định giá mà khách hàng phải thanh toán cho Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng.

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI TÀI SẢN
(dùng cho tất cả các mục đích thẩm định giá)
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có)
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:
– Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
– Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
– Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
– Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
– Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
– Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
– Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Tiến hành thẩm định hiện trạng của tài sản (nếu có); thu thập thông tin, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; …. ; đồng thời kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.
– Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu có). Ngoài ra, cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác).
– Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế – xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác).
– Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp.
– Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính. Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị của tài sản tài chính.
Ngoài ra, phải thu thập các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua – người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).

Bước 4: Phân tích thông tin
Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:
a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).

b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
– Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
– Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
– Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.
– Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) và Thanh lý theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết./.